한국의 주거 문제는 오랫동안 사회-경제적 불안정 요인으로 지적되어 왔습니다. 특히 서울과 수도권은 인구와 일자리가 집중되면서 수요가 공급을 훨씬 초과하고 있어 집값 상승, 전세 불안, 청년과 신혼부부의 주택 부족 등 복합적인 문제가 발생하고 있습니다. 정부는 다양한 주택 정책을 발표했지만 실제 공급 지연과 체감효과 부족으로 인해 국민들의 불만이 높았던 것도 사실입니다.
이런 상황에서 정부가 최근 발표한 '수도권 주택 135만 호'는 기존과 달리 실제 체감도를 높이기 위한 건설기준 공급 관리에 초점을 맞춰 시작됐다. 연간 27만 호, 2030년까지 총 135만 호를 공급할 계획으로 단순 공급 확대를 넘어 공공주택, 도시 재개발, 유휴지 활용, 규제 혁신 등 다층적인 전략을 담고 있어 더욱 의미가 깊습니다.
오늘은 정부의 주택공급대책에 대해 알아보도록 하겠습니다.
수도권 주택 공급 확대
정부는 2030년까지 서울과 수도권에 135만 가구의 신규 주택을 공급하는 것을 목표로 하는 주택 공급 확대 계획을 발표했습니다.
지난 3년간 공급 실적보다 1.7배 많은 연간 약 27만 가구의 주택 건설이 추진되고 있습니다. 이는 연간 약 11만 가구가 추가로 공급되는 것으로, 수도권 주택 수급 불균형을 완화하고 주거 안정을 체계적으로 강화하겠다는 의지를 보여주고 있습니다.
특히, 이 조치는 이전과 같은 허가 기준이 아닌 획기적인 기준에 따라 공급 목표를 계산한다는 점에서 다릅니다. 이는 단순히 '계획된 공급'이 아니라 국민이 체감할 수 있는 실제 주택 공급으로 이어질 수 있는 실현 가능성에 초점을 맞췄다는 것을 의미합니다.
공공주택 및 LH의 직접 공급 강화
정부는 수도권 공공택지를 적극 활용해 37만 2,000여 가구를 조기 공급할 계획입니다. 인허가, 보상 등 사업 절차 지연으로 인한 공급 지연 문제를 해결하기 위해 사업 기간을 2년 이상 단축하는 단계별 전략을 마련할 계획입니다. 이를 통해 46,000여 가구가 공급될 것으로 예상됩니다.
한국토지주택공사(LH)는 민간에 분양하는 대신 주택건설사업을 직접 시행해 아파트 공급을 앞당길 계획입니다. 또한 수도권 용적률 상향을 적용해 2030년까지 6만 가구를 추가로 공급할 계획입니다.
또한, 미사용 상업용지와 같은 비주거용 토지도 주택용지로 전환하여 새로운 택지 조성을 통해 15,000채의 주택과 약 30,000채의 주택 기반을 마련할 것으로 예상됩니다.
도심의 고밀도 재건축 및 유휴부지 활용
이 조치의 핵심 중 하나는 "도심 내 주택 공급 확대"입니다. 정부는 주택 선호도가 높은 도심 지역의 공급을 늘리기 위해 재건축, 재개발, 휴게소 활용 방안을 마련했습니다.
- 노후 공공임대주택 재건축: 30년 이상 된 노후 공공임대주택은 최대 용적률을 500%로 높여 고밀도로 재건축하고, 23,000호를 공급할 예정입니다.
- 유휴 공공용지 및 공공청사 부지 개발: 준공 30년 이상 노후 공공청사와 유휴 공공청사를 복합 개발하여 28,000호 공급을 촉진할 예정입니다.
- 학교 부지 개발: 특별법에 따라 오랫동안 사용되지 않은 미사용 학교 부지는 3000호 이상 공급될 예정입니다.
- 즉시 개발할 수 있는 도시 유휴지 활용: 서울 송파구 위례 사업장과 강서구청 부지를 신속하게 개발하여 4,000채의 주택을 추가로 공급할 예정입니다.
또한 공공 주도 재개발-재건축 사업에 인센티브를 제공하고, 민간 사업성 강화를 위한 용적률 완화 검토도 진행합니다. 이를 통해 향후 5년간 23만 4천 호를 공급할 수 있을 것으로 추산됩니다.
구 신도시 재건축 및 유지보수 사업의 개선 방안
정부는 또한 1기 신도시를 포함한 구도심 계획 개보수 사업을 적극 추진하겠다고 발표했습니다. 현재 선정 방식과 사업 과정 개선을 통해 약 63,000호를 공급할 수 있을 것으로 예상됩니다.
특히 정비사업 추진 과정에서 사업기간 단축(최대 3년), 공사비 상승 등 여건 변화에 대한 제도 보완, 주민 정착 지원 등의 조치가 함께 시행될 예정입니다. 이는 주민들의 주거 안정성을 높이는 동시에 사업 속도를 높이는 것을 목표로 합니다.
민간 공급 활성화 및 규제 완화
정부는 민간 주택 사업 축소를 위한 여건을 개선하기 위해 규제 완화와 신속한 모델 도입에 주력하고 있습니다.
- 규제 완화: 지난 35년 동안 유지되어 온 주택 실외 소음 기준과 학교 토지 기부 요건을 개선하여 사업성을 향상시킵니다.
- 아파트 외 공급: 도심의 빈 상가를 활용하여 오피스텔, 도시 주택 등 다양한 유형의 주택 공급을 장려합니다.
- 모듈러 공법 확장: 짧은 공사 기간으로 모듈식 방식으로 공급 속도를 높입니다.
또한, 특히 2026년부터 2027년까지 5년간 신규 매입 임대주택(14만 호)과 공공지원 민간 임대주택(21만 호)을 공급할 계획입니다.
금융 규제 강화 및 시장 질서 확립
정부는 공급 확대와 함께 부동산 시장의 건전성 확보에 주력했습니다. 시장 교란과 불법 거래를 방지하기 위해 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등 관계 기관이 공동으로 조사-수사 조직을 구축할 예정입니다.
- 부동산 거래 시 자금출처 규제 강화
- 부동산 불법행위 기획조사 및 세무조사 확대
- 대출 규제 강화
규제지역 내 주담대 LTV 50% → 40% 강화
주담대 이용 제한(LTV=0) 확대
전세대출한도 일원화 (수도권·규제지역 2억 원)
주택신용보증기금 출연요율 차등 적용
이를 통해 주택 공급만 늘어나는 것이 아니라 투기적 수요 억제와 거래 투명성 확보까지 병행한다는 방침입니다.
주택공급대책 남은 과제
서울 수도권의 135만 가구 주택 공급 계획은 단순히 주택 수를 늘리는 것을 넘어 공공 부문과 민간 부문의 역할 분담, 도시 재개발 활성화, 규제 혁신을 아우르는 종합적인 정책으로 평가받고 있습니다.
그러나 실제 시행 과정에서 부동산 시장 침체 속 사업성 확보, 재건축-재개발 관련 조합을 둘러싼 갈등, 교통-인프라 확충 지연 등이 주요 걸림돌이 될 수 있습니다. 공급의 성패는 정부가 교통 대책을 결합해 법과 제도를 개선하겠다고 약속하느냐에 달려 있습니다.
2030년까지 수도권 135만 가구 공급은 주택시장 안정과 주거복지를 위한 메가 프로젝트입니다. 건설기준 관리, LH 직접 공급, 도심 유휴부지 활용, 규제 완화 등 다양한 전략이 결합되어 국민들이 체감할 수 있는 공급 효과로 이어질 수 있을지 주목됩니다.
앞으로 가장 중요한 점은 정부가 공급 속도와 국민의 체감을 동시에 파악할 수 있는지, 그리고 재건축과 재개발을 둘러싼 이해관계를 원활하게 조정할 수 있는지 여부입니다.
