2025년 하반기에 부동산 시장은 또 다른 큰 전환점을 맞이했습니다. 이는 정부가 서울 전역(25개 자치구)**과 경기도 내 12개 지역을 조정 및 투기과열지구로 새롭게 지정한다고 발표했기 때문입니다.
일부 지역에 한정되었던 규제 범위가 서울 전역으로 확대되었고, 경기도의 주요 거점 도시들도 포함되어 시장 긴장이 고조되고 있습니다. 이는 단순한 '대출 제한' 수준이 아니라 거래 절차, 과세, 금융 및 인허가 시스템을 전방위적으로 강화하는 포괄적인 규제입니다.
이번 조치는 주택 가격 과열 방지, 불법 거래 차단, 공급 확대 기반 조성이라는 세 가지 기둥으로 요약할 수 있습니다.
정부는 규제를 통해 "시장 안정화"를 유도하겠다는 목표를 세웠지만, 시장에서는 "실수요자들의 부담이 커질 수 있다"는 우려도 있습니다.
오늘은 10.15 부동산 대책에서 지정된 규제 구역의 현황과 주요 내용, 토지 거래 허가 구역 제도, 금융 및 세제 변화, 그리고 향후 시장 전망을 알아보겠습니다.
10.15 부동산대책 규제지역
① 규제 강화 이유
최근 수도권 부동산 시장은 거래량 감소에도 불구하고 주택 가격 상승에 다시 불을 붙이는 추세를 보이고 있습니다.
특히 금리 인하가 예상되고 일부 재건축 단지를 중심으로 매수세가 살아나면서 풍선 효과가 비규제 지역으로 확산된 것이 정부의 주요 우려였습니다.
정부는 " 그대로 두면 투기 수요가 수도권 전역으로 확산될 수 있다"며 공식적으로 규제를 강화했습니다
그 결과, 서울의 모든 자치구와 경기도의 12개 주요 지역이 새롭게 규제 지역으로 포함되었습니다.
② 확대된 지정 구역
- 서울 전역 (25개 자치구)
- 경기도 내 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당, 수정, 중원), 수원(영통, 장안, 팔달), 안양(동양), 용인(수지), 의왕, 하남
이 지역들은 2025년 10월 20일에 발효될 것입니다,
그 이전에 체결된 계약은 라이선스 의무와 실제 거주 의무에서 제외됩니다.
즉, 10월 19일까지 계약을 완료한 경우 사전 규제 기준이 적용됩니다.
그러나 20일 이후 계약부터는 허가, 대출, 세금 규정이 전면 적용되므로 주의가 필요합니다.
토지거래 허가구역 지정
규제 지역의 확대와 더불어, 이 조치의 또 다른 핵심 사항은 토지거래 허가구 지정입니다.
이 시스템은 단순한 거래 신고를 넘어, 부동산 거래를 위해 관할 구청장의 '사전 허가'를 받아야 하는 시스템으로, 투기 목적으로 토지 거래를 차단하는 장치입니다.
① 토지거래 허가구역이란?
부동산거래신고법 제10조에 따라 정부는 부동산 가격이 급등하거나 투기 거래가 우려되는 지역을 지정할 수 있습니다.
지정된 지역에서는 일정 규모 이상의 토지나 주택 부지를 거래할 때 사전에 허가를 받아야만 계약이 유효합니다.
거래가 허가 없이 이루어지면 계약 자체가 무효화됩니다. 이를 위반하면 벌금이 부과될 수 있습니다.
② 허가 범위
허가가 필요한 지역 기준은 해당 지역의 용도에 따라 다릅니다.
- 주거 면적: 60㎡ 이상
- 상업 면적: 150m2 이상
- 산업 면적: 150m² 이상
- 녹지: 200m2 이상
또한 토지 매매뿐만 아니라 예약 계약, 분양권 재판매, 지상권 설정, 공유지분 거래도 허가 대상에 포함될 수 있습니다.
③ 허가 절차
- 계약 전 허가 신청서 제출
→ 구매자와 판매자가 함께 신청하기 - 관할 구청의 실제 거주 및 사용 계획 검토
→ 실제 수요가 명확하고 투기 목적이 아닌 경우에만 허가 - 허가증을 발급한 후 계약 체결
→ 허가 없이 체결된 계약은 효력이 없습니다
허가를 받을 때는 자금 조달 계획, 기존 주택 처분 계획, 실제 거주 계획 등의 세부적인 증빙 서류를 제출해야 합니다.
따라서 부동산 거래는 더 복잡하고 준비 과정이 더 길어질 수밖에 없습니다.
④ 허가 후의 의무
허가를 통해 토지를 취득하는 경우, 최소 2년 동안 실제 거주하거나 계획된 용도로 사용해야 합니다,
이를 위반하면 허가 및 처벌이 취소될 수 있습니다.
특히 최근에는 아파트의 토지 지분이 허가 대상에 포함되었습니다,
규제 범위가 연립주택과 다가구주택으로 확대되었습니다.
금융 및 대출 규제 강화
규제 지역으로 지정되면 가장 먼저 영향을 받는 부분은 대출 한도와 조건입니다.
이번 발표에서는 강화된 기준이 주택담보대출과 전세 대출 모두에 적용됩니다.
① 주택담보대출 한도 조정
- 시가15억 원 미만: 기존과 동일하게 최대 6억 원 유지
- 15억 원에서 25억 원: 4억 원으로 감소
- 25억 원 이상: 최대 2억 원까지만 대출 가능
다시 말해, 더 비싼 아파트로 이사할수록 레버리지가 매우 제한됩니다.
대출 없이 현금으로 거래해야 하는 고가 주택의 비율이 증가함에 따라, 시장에서 최종 사용자와 투자자 간의 구분이 더욱 명확해질 것으로 예상됩니다.
② 스트레스 금리 상승
현재 스트레스율이 1.5%에서 3.0%로 인상될 것입니다.
이것은 "금리가 상승할 수 있다"는 가정 하에 대출 상환 능력을 평가하는 기준입니다,
결국 대출 한도를 줄이는 효과가 있습니다.
수도권 및 규제 지역의 모든 대출자가 보장됩니다.
③ 전세대출 및 DSR 반영
이번에 도입된 새로운 변화 중 눈에 띄는 점은 전세 대출 이자 상환분이 DSR에 반영된다는 점입니다.
즉, 수도권 및 규제 지역의 1주택자에게는 전세 대출도 총부채상환비율(DSR) 계산에 포함됩니다.
그 결과, 실수요자들조차도 대출하기가 더 어려워집니다,
전세 대신 월세로 전환하는 흐름이 가속화될 가능성이 높습니다.
④ 주담대 위험가중치 조정
은행 주택담보대출 리스크 평가 기준인 위험가중치 하한선도 15%에서 20%로 인상될 예정이며,
시행일은 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당겨질 것입니다.
이는 금융 부문에서 대출에 대한 엄격한 심사로 이어질 것입니다.
세제, 단속, 공급 확대 등 후속 조치
규제의 확대는 재정뿐만 아니라 세제 개혁, 시장 모니터링 강화, 공급 확대 정책에 의해서도 추진됩니다.
① 세제 개혁의 방향
정부는 보유세와 거래세를 조정하고 과세를 합리화하기 위해 연구 서비스와 관련 부처 TF를 구성했습니다
'지역쏠림을 완화하기 위한 대책'을 마련할 계획입니다.
구체적인 실행 시기와 순서는 아직 미정입니다,
조정된 세율은 향후 시장 상황에 따라 단계적으로 변경될 가능성이 높습니다.
② 불법 행위에 대한 단속 강화
- 국토교통부: 허위 신고 및 거래 처리를 통한 '가격 인상' 집중 조사
- 금융위원회: 기업 대출 자금 유용, 불법 대출에 대한 조사
- 국세청: 30억 원 이상의 초고가 주택 거래 및 증여에 대한 전수 검증
- 경찰청: 전국 841명, '부동산 범죄 특별 단속' 시작
(집값 인상, 부정청약, 재건축 및 재개발 비리 등)
또한 국무총리 산하에 불법 활동 감독 기관을 설립했습니다,
국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청과 함께 직접 수사 및 수사 기능을 수행할 계획입니다.
③ 주택 공급 확대 정책
정부는 이미 '9월 7일 주택 공급 확대 계획 (2026-2030)'의 신속한 시행을 발표했습니다.
- 수도권 135만 대 공급 목표
- 서울에 있는 230만 가구의 노후 영구 임대 주택이 재건축
- 올해 말까지 7,000건의 신규 임대 완료
- 성대 야구장 및 위례 부지와 같은 신규 주택 부지에 대한 예비 타격 면제
- 과천 서리풀지구 조기 착공 및 보상 절차 단축 (내년 3월 완료 예정)
즉, 규제와 공급을 동시에 통해 시장의 수요와 공급의 균형을 맞추는 전략입니다.
시장 영향과 미래 전망
규제 강화는 단기적으로 거래량을 줄이고 가격을 안정시킬 것으로 예상됩니다.
그러나 중장기적으로는 실물 수요 위축, 임대 불안정, 공급 지연 문제가 복합적으로 작용할 가능성도 있습니다.
- 거래 시장: 거래 절벽, 판매 급증, 기다림과 기다림의 확산
- 전세 시장: 전세 대출 제한으로 월세 가속화
- 공급 시장: 택지 개발 및 임대 주택 공급 변수
- 투자 시장: 고가 주택 및 분양권 거래가 급감할 것으로 예상됩니다
또한, 규제 영역의 확장으로 인한 심리적 위축은 부동산 투자 심리를 냉각시킬 수 있습니다,
공급 확대 정책이 본격적으로 시작되면 다시 점진적인 회복의 여지가 있을 수 있습니다.
서울과 경기도의 규제 확대는 단순한 "투기 억제"가 아닙니다
시장 질서를 재정의하고 불법 거래를 차단하기 위한 구조적 재편의 성격을 가지고 있습니다.
하지만 실수요자의 관점에서 보면
① 대출 한도 축소,
② 복잡한 허가 절차,
③ 거래 비용 증가 등의 부담이 클 수밖에 없습니다.
따라서 다음과 같은 전략이 필요합니다.
- 허용된 범위 내의 거래에 대해서는 사전 상담이 필요
- 자금 조달 계획의 철저한 준비
- 규정 및 예외 적용 시기 숙지
- 세금 변화에 따른 보유 및 이전 전략 조정
결국, 이 조치는 "투기를 방지하되 최종 사용자를 보호한다"는 명목으로 시행됩니다
실제 현장에서는 행정 절차와 자금 부담이 이중으로 발생할 수 있습니다.
앞으로 정부는 허가 심사 속도를 개선하고 세금을 완화하며 공급 확대를 실현할 것입니다
시장 참여자들 간의 불확실성을 줄이는 것이 가장 중요합니다.
